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從“維價比”看物管費近乎荒誕的超低定價

時間:2021-02-12 12:08來源:現代物業雜志社 作者:宋有興 點擊:
物業管理費定價低,已經成了全行業見慣不怪,全社會漠然視之的怪相。各地競相效仿,相互參考,不怕最低,只怕不是更低。借用維價比,能夠挖出一個牢牢栓死內地物業管理的暗錨——那就是超低的物管費定價。
      物業管理費定價低,已經成了全行業見慣不怪,全社會漠然視之的怪相。各地競相效仿,相互參考,不怕最低,只怕不是更低。2020年11月,云南省發改委公布了一個“普通住宅前期物業管理收費政府定價”,將普通住宅的物業管理收費規定在0元/平方米·月-1.8元/平方米·月。以此為例,我們來分析其中的涵義。
      先解釋一下這里面的幾個概念。“普通住宅”一般被理解為特指普通的大眾化的商品住宅,既不是為保障特殊人群提供的相對廉價適用的經濟適用型住房,也不是為富裕人群建設的相對高端的豪宅別墅。“前期物業管理”特指這類住宅中業主大會沒有成立,沒有業主委員會能夠有效代表全體業主與物業管理單位進行公平協商,而由開發建設單位替代小業主選聘物業管理單位的這個階段。
      這個階段的普通住宅,之前曾有的“物業管理政府指導價”和現在稱之為的“物業管理費政府定價”,參照政府價格部門的有關解釋,可以理解為,是因為住宅物業管理區域的業主大會和業主委員會沒有成立,無法代表全體業主的立場與開發建設單位選聘的物業管理單位進行公平的議價,為了預防物業管理單位肆意設定或抬高定價,從而引發社區群體矛盾,需要政府進行定價干預。
      于是,其中就產生了兩個源發性的系列問題。首先是普通商品住宅的前期物業管理階段,要不要給予供需雙方的自由議價權,簡單說,如果政府不進行定價,前期物業管理階段代表小業主權利的開發建設單位就會伙同(他們自己成立的或者聘用的)物管單位肆意抬高定價?他們會無視作為搭配銷售的物業管理影響到住房銷售嗎?他們會無視政府的價格監管制度嗎?其次就是,我們有什么理由,能夠拿出證據,說明政府的定價就是保護了消費者(這里特指住宅業主)的利益,維護了市場的公正合理呢?
      這里我們暫時擱置第一個問題,先就既成事實,討論一下政府的定價有什么問題。
      以云南省為例,政府定價最高限為1.8元/平方米·月是多了還是少了呢?可能絕大多數業主都很難形成認識。先設定一個概念:我們假設一件物品除了損壞所需要的大修理以外,還需要日常保養維護,這件物品的價值維護的支出和購買價格的比率(維護費/購買價格)我們把它叫做“維價比”,維價比越大說明需要維護物品價值的成本越大,維價比越小說明需要維護物品價值的成本越小。


 
 
      現在我們來看看一棟普通住宅的維價比是多少。以昆明市四個城區普通住宅2020年11月成交均價估算(居理新房網),大約1.5萬元/平方米。以云南省發改委公布的物管費最高上限1.8元/平方米·月計,則每月維價比最高上限為(1.8/15000)=0.00012,每年為0.00144,簡略表示為千分之1.4。
      這是什么意思呢?
      就是不算大修,花費在1套100平方米價值150萬元的住宅每年的日常維護費是房屋價值的千分之1.4,或者說,如果把這套住宅的當前價值全部折算后用于日常維護,可以使用714年。
      按照這個維價比,我們來推算一下其他物品的維護成本。
      ※一輛價值20萬元的私家車,不算大修和肇事賠付等(那些由保險等承擔,相當于房屋的維修資金),用于日常維護例如換機油、車檢、洗車美容等,按照住宅千分之1.4的年維價比來推算,則每年需要的日常維護費為280元。
      ※一套裝修價值10萬元的客廳,每年請人清洗保潔保養需要的日常維護費為140元。
      ※一件價值1萬元的女士皮草外套或者一個包包,每年清洗整形等日常維護費需要14元。
      ※一套價值8,000元的男士商務西裝或者女士套裝,每年日常維護費需要11.2元。
      ※一雙價值3,000元的男士商務皮鞋,一年的擦鞋上油等日常維護費4.2元……
     

 
      無需再類推舉例。讀者諸位,你覺得這些物品的日常維護費如果按照千分之1.4的維價比來開支,是不是一件既遠離客觀事實又非;奶频氖?可是!當有人告訴你整個房屋的每年維價比最高都不能超過千分之1.4的時候,為什么你會覺得很正常?甚至有人還認為更低更好呢?
      剛才是以我國內地欠發達地區舉例。根據我們經常掛在嘴邊的“內地物管學深圳,深圳物管學香港”,我們再來看看我國深圳經濟特區,香港行政特區的物業管理費是怎樣一個水平。
      首先以我國內地最先引入物業管理的深圳經濟特區為例。根據世邦魏理仕2020年6月發布的2019年《2020全球生活報告》,2019年深圳住宅均價為738美元/平方英尺,折合為51,615.72元人民幣/平方米。
      按照2019年《深圳市住宅物業服務收費指導標準(征求意見稿)》的意見,今后調整后的多層住宅物業費每月0.90元/平方米-2.20元/平方米,高層每月2.71元/平方米-5.63元/平方米。而深圳目前施行的住宅物業服務收費指導標準,多層住宅最高為每月1.3元/平方米,高層住宅最高為每月3.9元/平方米。盡管如此,我們仍以所有的最高限取值來計算深圳住宅的維價比,即高層住宅的最高物管費定價(綜合管理費、設施管理費、保潔費、園林綠化費、秩序維護費五項全部取一級服務標準)5.63元/平方米,則每年維價比為5.63×12÷51615.72=0.13%,即便是假設今后物管費可以往上調整將近50%達到5.63元/平方米,深圳的普通住宅年度維價比也只有千分之1.3,和昆明差不多。
      再看香港!2020全球生活報告》中,2019年香港住宅均價為1,987美元/平方英尺,折合為138,970元人民幣/平方米。根據香港物業管理師學會提供的數據,香港物業管理費每月為人民幣40元/平方米-50元/平方米,我們仍取最高值50元,則香港特區可以參考的住宅年度維價比為50×12÷138970=0.43%,即千分之4.3。需要說明的是,香港普通住宅物業管理費沒有政府定價,實行的是市場定價。
      我們橫向比較了衣、住、行三種常見的維價比,發現我們用于住房的日常維護費用低到了難以想象的地步;現在我們通過地區之間橫向比較,看到了其實在物業管理費的定價上,深圳和內地都還是處于一個非常低級的水平。借用維價比,能夠挖出一個牢牢栓死內地物業管理的暗錨——那就是超低的物管費定價。深圳的房價正在向香港看齊,我們姑且不論香港的物管費是不是已經合理,如果深圳的物管費也向香港看齊(維價比為千分之4.3),那么深圳物管費最高價應該設定在每月18.5元/平方米。
      可是現在很多人都還在依賴政府指導價甚至政府定價為我們帶來一個所謂價廉物美的住宅區物業管理。甚至回避主要的問題,把注意力轉移到其他旁枝末節。
      我知道物業管理費被長期壓價的原因是什么。我想問問我們的價格主管部門和長期壓價的業主們幾個問題:
      1、為什么你們會認為擁有私人住宅的群體,相對于他們面向的服務群體,會是“弱勢群體”而需要極度的價格傾斜保護?
      2、對于絕大部分業主個人來說,住宅就是個人最大的一筆私人財富,有什么理由會認為,這筆財富最不需要花費維護的代價——不管誰來做這個維護工作,包括你自己來做。
      3、倘若你自己都認為這個勞動是最沒有價值的事,你怎么能指望會有大量聰明能干的,專業周全的,體貼善良的勞動者為你提供服務?
      4、或者,聰明能干專業周全體貼善良的勞動者為你提供廉價服務的同時,不會從本來屬于業主的利益中,拿走那些不該拿的做補償?
      5、任何瀆職懈怠的物管人員無疑都應該受到譴責。但是我們首先得問問,我們號稱目前世界上最高市值的龐大物業群,需不需要維護?需要什么人來維護?準備什么條件、待遇、社會榮譽,來維護?
      6、不事先談好價錢,說需要什么物業服務,都是異想天開。
 
      (原載于《現代物業·新業主》2020年11期/總第511期)


 
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