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業主們是真的想要“自管”小區嗎?

時間:2019-05-13 11:51來源:未知 作者:舒可心 點擊:
原載于《現代物業新業主》2019年4期/總第455期 中國新建商品房小區的物業管理,從1981年3月10日在深圳市成立深圳物業管理公司開始至今,幾乎都由物業服務企業進行管理。業主們只有交物業費的義務卻沒有參與物業管理方案、過程的權利,甚至連知情權都沒有。

  
  原載于《現代物業·新業主》2019年4期/總第455期
 

  中國新建商品房小區的物業管理,從1981年3月10日在深圳市成立“深圳物業管理公司”開始至今,幾乎都由物業服務企業進行管理。業主們只有交物業費的義務卻沒有參與物業管理方案、過程的權利,甚至連知情權都沒有。
 

  盡管在1991年3月,深圳天景花園率先推行由業主參與小區物業管理的“共管模式”,成立了全國第一家業主成員的組織機構,即“萬科天景花園”業主管理委員會[1]。從名稱上可以知道它是幫助物業服務企業管理業主的一個特別委員會。也許可以給物業服務企業帶去一些業主們的聲音,但該組織的目標,仍然不是也不可能是實現業主群體當家作主的機構。
 

  直到2003年國務院《物業管理條例》出臺,確立了業主可以成立業主大會、選舉產生業主委員會的法定權利之后,業主組織才得到了較大的發展。從這以后,很多小區的業主委員會逐步走上了自己小區物業管理的前臺,物業服務企業成為業主委員會事實上的經理人。但由于業主組織至今仍然不具備民事主體地位,故業主們想擺脫商業機構身份的物業服務企業而施行“自我管理”在實際操作中仍然有所困擾,對外簽署合同、開具收款發票等基本商事活動都無法進行。
 

  2007年《中華人民共和國物權法》中確立了“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”的法律規定,更激發了業主群體中嘗試實踐“業主自行管理”的沖動。
 

  盡管深圳已經開始嘗試給業主大會發放組織機構代碼證書,但在住建部遲遲未能就“有關向業主大會發放統一社會信用代碼工作事宜”作出全國性實質性決定之前,業主組織仍然很難在市場中立有一席之地。
 

  在上位法確立業主可以建立合法組織自行管理小區而下位法和行政機構遲遲未能落實業主群體的這個法定權利的情況下,很多小區的業主們則采取了一些變通的措施,建立“由全體業主組成的業主自管公司”來實現自我管理。各地采用的模式各不相同,有以業委會委員為股東的公司;有以部分業主為股東的公司。由于這些公司的股權結構與業主群體并不100%契合,故在公司治理和運營時仍然可能和業主群體發生沖突。但是,長沙東成大廈小區于2016年成功注冊成立的業主公司(長沙好鄰居物業管理有限公司)比較特別[2],他們采用了公司股權通過信托由名義持有人(即全體業主的受托人)作為股東的辦法,很好地解決了業主公司與全體業主權利義務上100%契合的問題,從而最大限度地減少了業主與該公司之間的利益沖突。
 

  業主們苦苦追求的到底是什么?他們到底想擺脫什么束縛呢?其實,這一切是由中國物業管理模式完全不適應市場經濟基本規律所導致。
 

  在我國,物業管理被定義為:商業機構向業主群體銷售產品,即是服務產品的賣方,業主群體則作為買方。商業機構在合同期內完全不顧市場價格水平,壟斷地向業主們提供所謂的服務產品,并獲得市場價格與業主物業費差額作為其收益。這種“壟斷、吃差價”的物業管理模式,是中國唯有的模式,也是造成物業管理水平低劣(壟斷的必然后果)和物業服務企業與業主之間不信任(買賣關系的必然后果)等問題的根本原因。
 

  而市場經濟國家和地區的物業管理模式是:非商業機構(一般為注冊的專業代理機構)作為業主群體的代理人,把所有物業費都當成全體業主的資產,完全透明地幫助業主計劃、管理和使用這些資金,向市場上采購各項管理服務產品,同時自己獲得與業主們合同約定的報酬——酬金、管理費、傭金等稱謂的資金。
 

  綜上,如果業主大會可以成為(協會、商業或企業)法人,則只需要聘請一位經理(法)人作為業主組織的代理人就可以了。在沒有這個根本條件時,才有了業主們苦苦追求建立“自己的公司”的方式。
 

  業主自己的公司,實際上就實現了“業主大會成為公司”的目標。那么這個公司就是全體業主自己的企業,物業費就是這個公司股東們籌集的、用于股東們財產管理的基金,該公司聘請的經理人就是公司的代理人,其除了獲得合同約定的工資和獎金外,不得從資金管理、使用過程中獲得任何秘密的商業利益。
 

  但是這種公司有天性的缺陷。公司不是以營利為目的,因此董事們無報酬,則很難實現真正公司化的運轉,最終很容易導致公司經理侵吞公司財產,產生“窮廟富方丈”的狀況。因此需要這樣的公司具有一群“雷鋒、焦裕祿、孔繁森式的董事”,否則很難正常運行;另外,如果不像東成大廈那樣通過信托股權代持實現“每個業主都是股東”而由“一部分業主當股東”,則會導致非名義股東的業主并不關心這個公司,反而會對這個公司和股東們的辛苦不理解甚至刁難。這其實是“公司治理”范疇的問題,換句話說,這類公司很難成功治理。
 

  鑒于中國小區體量都超級巨大,除了日常物業管理活動業主們想當家作主外,物業管理的風險防范和賠償能力、效率也是我們應該認真考慮的。只是目前類似情況發生還比較少,并沒有引起業主群體的重視。
 

  《中華人民共和國侵權責任法》和《中華人民共和國特種設備安全法》等與安全責任相關的法律、法規中,都對“管理人”的第一責任作出了明確的規定。也就是說,當共有財產出現責任事故時,管理人是第一責任人,要承擔受害人的賠償義務。其是否是最終責任人,要其自己與其認為的最終責任人另行協商或訴訟解決,這就極大地提高了受害人獲得賠償的效率,使其及時獲得賠償資金以便恢復正常生活。
 

  因此,聘用一般物業服務企業是最佳選擇,其抗風險能力最強;業主們自己注冊的公司,當發生賠償風險時則很難做出及時的賠償,因為其沒有利潤。只能由業主們臨時分攤,這種難度可想而知,對受害人就顯得非常不公平,除非賬戶預留相應的風險保證金。高空墜物由全體業主共同分攤賠償金的判決雖然已經產生過,但相信判決的執行即賠償金的收取也肯定是人民法院最頭疼的事情。
 

  從超大型小區業主人數遠遠超過人類的自組織能力和管理風險抗擊能力等方面觀察,可以預見的將來,仍然是物業服務企業受托進行小區物業管理為主流。
 

  其實,無論采用什么公司作為小區的“管理人”,根本無關于該機構的性質或股權結構,而是它與業主們是什么關系。只有透明的代理人關系,才可能持續和有效地為業主群體服務。業主們自己的公司是天然的代理人,外聘的企業也一樣可以與其簽署委托代理合同。這就是為什么《中華人民共和國物權法》第八十一條明確規定“也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”的立法精髓所在。
 

  但是,國人都有當家作主的習慣,往往把代理人當“奴才”用。代理人也樂得接受這種既拿錢而又不承擔責任(用“都是業委會讓我這么干的”來規避責任)的優越崗位。這也使得這種市場經濟中普遍使用且效果很好的代理人制在中國的運行狀況不盡人意。
 

  當業主群體巨大而沒有業委會時,管理人極有可能偷偷獲取非法利益激發業主們的憤怒;當憤怒的業主們選舉出業委會后,管理人要么腐蝕業委會成員與其共同獲得利益,要么“俯首帖耳地遵從業委會的決定”,實際上是給業委會“挖坑”令業委會承擔管理責任,使其只拿錢不擔責。
 

  因此,我們要解決的問題的本質,是業主們到底該如何當家作主?其具體手段是什么?從多人共有資產管理的理論和實踐研究,我們得出的結論是,業主群體如果想共同當家作主,要注意建立這樣的機制:
 

  ——物業費是全體業主用于管理、維修、養護業主們共同財產的消費型基金,而不是物業服務企業的營業收入資金;
 

  ——物業管理公司(及其派出駐場的經理人)是業主們的物業管理代理人,它(他、她)應該本著一切以業主根本利益最大化、遵守物業服務合同約定、不違法違規、操作過程全透明地“受托人做事三原則”來獨立、擔當地的作出各項管理決定,并自己承擔這些決定被業主質疑甚至被法院裁判撤銷的后果,而不是事事讓業委會決定甚至讓業主大會決定,更不是有業主反對聲音就不做事;
 

  ——業主委員會,是保障每個業主對管理人監督權的那個權利保障機構,或在其認為必要時協助管理人作出必要決定的那個責任擔當機構,而不應該是小區物業管理的實際(公益成員團隊)經理人。
 

  縱觀幾十年來業主們苦苦追求的目標,其實無非是他們實在不喜歡壟斷的、向自己銷售所謂“物業管理服務產品”的商人即賣方,而是要一個自己信得過的、自己能控制的、幫助業主們去市場上公開采購物業管理服務的代理機構、代理人。
 

  其實,如果政府允許業主組織具有民事主體機構,則業主們就無需費這么大力氣去建立一個與全體業主利益完全契合的商業機構。
 

  或者,如果政府強迫物業服務企業變換角色,從賣服務的商人變成業主們的受托代理人,則一樣可以解決目前越來越普遍發生的物業管理沖突。
 

  注釋:

  [1]《中國內地第一個業主委員會誕生始末》,向云,《中國物業管理》2011年5期第17頁。

  [2]《東成大廈業主自管物業探索與實踐》會刊,2018自管小區經驗交流大會暨“湖湘社”社區治理高峰論壇。

 

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