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從物業服務合同看《民法典》的商業化

時間:2020-09-29 13:59來源:《現代物業·新業主》 作者:文/喬新生 點擊:
《民法典》充分借鑒我國現有物業服務管理規定,對物業服務合同作出原則性的表述。
原載于《現代物業·新業主》2020年6期/總第496期
 
      《中華人民共和國民法典》中增加了許多合同相關內容,合同中有的屬于商業合同,這就使得《民法典》在實施過程中,有可能會出現一些意想不到的問題。
      民法強調的是守望相助,體現的是互助精神,因此,一般情況下,民事行為不可能實現“對價”。也就是說,行為人實施某種行為不是為了商業目的,因此,不能要求受益人支付相應價款。
      而物業服務合同則不同。物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內,提供維修房屋、環境衛生和相關秩序管理服務,業主支付物業費用的合同。在此類合同中,雙方權利義務必須非常明確。物業管理公司提供的所有服務,都是有償的。因此,如果在合同簽訂和履行的過程中,沒有考慮其商業屬性,就很容易引發糾紛。
      《民法典》充分借鑒我國現有物業服務管理規定,對物業服務合同作出原則性的表述。但是現在看來,由于大量條款在實施過程中可能會引發爭議,因此有必要加以澄清。
      首先,物業服務合同簽訂后,當事人雙方應當履行合同。但是,如果當事人不履行合同,該如何處理呢?按照合同一般規定,當然可以采取協商、調解、仲裁、訴訟等多種形式。
      我國《民法典》中規定,物業管理公司不得采取停止供電、供水、供熱、供應燃氣等方式催收物業服務費用。人們可以想象,如果物業管理公司針對的是業主委員會,而業主委員會本身并沒有可供執行的財產,因此這項規定根本無法落到實處。
      可是,如果物業管理公司針對業主,雙方并沒有直接簽訂合同,一旦到法院起訴或者仲裁機構申請仲裁,那么,物業管理公司實際上就應該做好處理呆賬壞賬的準備。不論是訴訟還是仲裁,物業管理公司請求通常會得到支持。但問題就在于,該如何執行?現實生活中,最便捷的方式是停止供電、供水,讓業主處于不便的狀態,自然而然地使其履行自己的義務;如果業主沒有或者不愿意履行自己的義務,一旦走上仲裁或者訴訟的程序,那,物業管理公司實際上就已經處于十分被動的地位。因為在案件沒有審理終結之前,需要投入大量的人力物力財力。通過仲裁或者訴訟解決問題,由于物業管理公司不能在自己管理范圍之內對業主實施自我救濟措施,這就使得物業管理公司處于十分被動的地位。
      我國《民法典》應該明確物業管理公司的權利和義務,在合同相對人沒有履行義務的情況下,應當允許物業管理公司采取措施,維護自己的正當利益?墒,《民法典》為了確保業主的利益不受損害,引入了一個禁止性的規范,明確規定物業管理公司“不得采取停止供電、供水”等方式,這必然會導致物業管理公司提供服務面臨大量的不確定性。
      從司法實踐來看,除非業主拖欠物業管理費數額相對較大,否則,物業管理公司通過仲裁或者訴訟的方式維護自己的正當利益得不償失。物業管理公司除了采用“停水、停電”等方式維護自己的正當利益之外,沒有其他更好的選擇。
      立法機關制定該項條款的時候,可能是考慮權利義務的平衡性,盡可能地保護“弱者”,可是在現實生活中,物業管理公司往往處于相對被動的地位。物業管理公司不能獲得服務費用,就有可能會通過消極的方式,拒絕履行自己的義務。
      《民法典》專門對物業服務合同作出規定,這是個巨大的進步。但是,由于《民法典》規定的業主委員會與業主之間存在另外一個合同關系,因此,物業管理公司能否依照《民法典》切實維護自己的合法權益,值得持續觀察。
      通俗地說,立法機關制定物業服務合同規范的時候,可能徘徊在民事合同和商業合同之間,一方面試圖按照民事合同的基本原則制定有關規范,明確雙方當事人的權利義務,可是另一方面,又意識到物業管理公司不是民事主體,而是一個典型的市場主體,因此對物業管理公司權利義務進行配置的時候,出現了權利義務不均衡的現象。這種現象可能只有等到《民法典》正式實施,涉及物業管理糾紛的時候,才會表現出來。
      其次,筆者并不反對我國《民法典》增加合同的種類,只要是現實生活中存在的合同問題,都可以通過《民法典》加以解決。
      但是,正如筆者所指出的那樣,由于我國采取的是一種民商合一立法模式,在《民法典》中規定了許多商業內容,這就使得我國商業合同必須遵循民法的基本原則。而在現實生活中,民法的基本原則和商法基本原則的確具有共同之處,但是,商法強調外觀主義,在權利義務配置上尊重雙方當事人的選擇。
      《民法典》在《物權法》中確立了業主委員會的主體地位,可是,又越過業主委員會、業主大會,在合同部分,規定物業管理公司與業主的權利義務問題,這本身就是把物業服務合同這個具有典型商業色彩的合同,與業主委員會和業主帶有明顯自治色彩的合同混淆在一起?梢赃@樣說,我國《民法典》規定物業服務合同,試圖解決民事主體的外部問題,但是,由于把民事主體的內部自治和外部商業經營聯系在一起,從而產生了許多新的問題。
      物業管理公司作為市場主體,在經營過程中,必然是以營利為目的,追求利潤的最大化;而業主委員會和業主則是在自治基礎之上,形成委托與被委托的關系。在這種情況下,如果規定物業服務合同,那么,勢必會面臨價值取向的問題。
      到目前為止,我國學術界在處理商業糾紛方面,仍然面臨許多懸而未決的問題。部分學者之所以將我國的《民法典》稱之為市場經濟的法典,就是因為他們認為《民法典》應當調整市場經濟關系。這是把民事主體市場化的必然表現,也是我國《民法典》實施過程中可能面臨的最大風險。
      發達市場經濟國家之所以民商分立,根本原因就在于,民法基本原則和商法的基本原則表面上看具有相同之處,但是,由于價值追求不一樣,同樣的法律規范其法律效果是不一樣的。我國把商業活動或者市場主體的活動,拉入到民事領域,試圖采用民事規范解決商業糾紛,立法必然會出現許多不和諧的問題。
      不論是上個世紀的七十年代末期,還是《民法典》起草過程中,我國民法學界學者在立法中處于相對主導的地位,他們從一開始就主張制定一部完整的《民法典》,將所有合同納入其中,并沒有考慮到商業合同和一般民事合同的本質區別。好在《民法典》不可能包羅萬象,仍然有大量的商業合同通過專門的法律表現出來。譬如我國的保險、儲蓄等合同并沒有在《民法典》中表現出來!睹穹ǖ洹芬幎吮WC合同,但是,抵押合同則在《物權法》中體現出來!睹穹ǖ洹分幸幎宋飿I服務合同,但是在《物權法》中,又規定了業主、業主委員會的權利義務。這種教科書式的立法模式,可能會導致在司法實踐中,司法機關處理有關案件面臨許多實際上的困難?梢钥隙,司法機關在處理有關案件過程中,面對權利義務的不平衡,有可能會通過司法解釋的方式加以糾正。但是,這樣做究竟會產生怎樣的后果,我國《民法典》所體現的基本原則是否真正貫徹落實,所有這些都是值得探討的問題。
      不管怎樣,敢于直面現實生活中出現的問題,將我國物業管理中出現的損害業主合法權益的現象納入《民法典》調整的范圍,這是一個歷史的進步。它說明立法者希望通過《民法典》解決現實生活中出現的問題。但是,正如人們所知道的那樣,法律永遠處于滯后狀態,這是因為社會關系紛繁復雜,民事行為層出不窮,保持一定開放性,對于增強《民法典》生命力具有非常重要的現實意義。
      《民法典》剛剛頒布,討論其中合同權利義務問題,似乎顯得有些超前。立法機關起草有關法律規范的時候,充分借鑒了我國司法機關的判例,針對物業管理公司擅自停水、停電的做法,專門制定法律規范,約束物業管理公司的行為。可是,我們捫心自問,如果業主委員會處于癱瘓狀態,而業主不履行自己的繳費義務,物業管理公司該何去何從呢?為了數千元向法院起訴或者向仲裁機構申請仲裁,顯然是不經濟的。物業管理公司能否在自己管轄的范圍內,采用特殊的方式維護自己的正當利益呢?
      我國《民法典》關于物業管理的規定,或許是為了保護“弱者”,因為《民法典》的核心宗旨就是要體現互助精神,從這個角度來說,限制物業管理公司的行為,不失為解決問題的方法之一。但是現在看來,這樣的解決方案,在現實生活中可能會增加更多的麻煩。如若不信,讓我們拭目以待。
 
 作者為中國人權研究會理事、海峽兩岸關系法學研究會理事、中南財經政法大學教授
(責任編輯:django)
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