首頁| 新聞| 銳觀察| CEO視野| 物管實務| 空間計劃| 物管專家文集| 相對論| 發展論壇 | 培訓|
當前位置: 主頁 >銳觀察 >

調整納稅制度革除包干制弊端

時間:2015-11-14 11:50來源:現代物業 作者:嚴實 點擊:
眾所周知,現行物業管理費收費制度在法規許可范圍包括了“酬金制”和“包干制”兩種。但是,包干制的存在,更多是因為物業管理收費歷史尾大難掉,需要一個轉型容忍期給予適應。
 
  眾所周知,現行物業管理費收費制度在法規許可范圍包括了“酬金制”和“包干制”兩種。但是,包干制的存在,更多是因為物業管理收費歷史尾大難掉,需要一個轉型容忍期給予適應。在目前居住物業的現實中,包干制是業主對物業管理缺乏信任的主要源頭之一,盡管這種不信任也有對物業管理企業的誤傷,但是從許多披露出來的事實看,企業故意做空利潤隱瞞收入的現象,比之業主的誤會確是更為廣泛的存在。這一切若從制度上去追溯,包干制不僅是始作俑者,更為企業接手前惡意低價進入,進入后為壓低成本逐步削減服務或者在約定服務不變的基礎上額外獲取不當利益,提供了條件和空間。
  
  包干制所誘發的另一個惡果,便是出于對物管企業不信任而導致某些地方出臺的規定違反《公司法》!段飿I服務收費明碼標價規定》(發改價檢[2004]1428號)的本意,是“為進一步規范物業服務收費行為,提高物業服務收費透明度,維護業主和物業管理企業的合法權益”而要求物業管理企業將“物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等”進行公告公示,以便明碼實價讓業主明白消費。而某些地方政府矯枉過正,似乎要糾正包干制的隱蔽與不公,出臺法規卻背離了《物業服務收費明碼標價規定》的初衷和要求,不顧物業管理企業的現實情況均規定其必須“公開賬目”,把公開收費、明細收費等同于公開企業在本項目中所有的商業信息,從而再次激起企業的政策抵觸和信任反彈,與業主關系更為僵化。政策和手段上不去阻止包干制的產生,卻制定出另一種不公正的規定企圖糾正包干制的后果,怎能奢望這樣的規定能夠產生權威性和有效性?
  
  2013年2月5日,《北京晚報》報道了北京市海淀區長河灣小區成為北京第一家“物業費免稅小區”的消息。該小區從2012年1月選聘北京城建福安樓寓物業管理有限公司入駐時采取了酬金制管理模式。隨著北京市在2011年開始對酬金制物業管理服務的營業稅實施新政策,經協調,海淀區稅務部門同意對小區物業費營業稅及附加稅實施免稅。其政策依據是北京市地方稅務局2011年6月第8號文件《北京市地方稅務局關于酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告》,“根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》,一、對物業管理企業開設單獨賬戶專項存放為業主委員會代管資金的行為,不征收營業稅。二、業主委員會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同,且該提供勞務的單位或個人直接為業主委員會開具結算發票,對物業管理企業從代管資金賬戶代付勞務價款的行為不征收營業稅。”
  
  業委會主任丁玫介紹,長河灣小區物業費的使用不僅是獨立核算,物業公司月月要做財務預算,并且需經業主共同審核確認后才能把錢花出去。
  
  記者看到,這里的財務賬本公示細化到43項,每月有一本監理報告,每個季度都公示一次。酬金制最核心的一點,也是區別于包干制的最大特點,就是物業費和公共收益的每一筆支出,都需要經過業委會審批。而對于每一筆收支的真實性、合理性,都有第三方監理進行“監管”。記者看到,在物業公司所曬賬本的勞動工資一項中,不僅列有員工工資、附加工資、五險一金,而且為了證明公示內容的真實性,還出具了社保部門的繳費證明。
  
  按照《國家發展改革委、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》(發改價格[2003]1864號)第十二條規定,實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務支出屬于代管性質,為所交納的業主所有,物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出?梢,海淀區稅務部門的做法不僅符合國家發改委的規定,還避免了給業主增加額外的負擔,也讓物管企業的誠信經營具備了必然的和必須的條件。
  
  在這個案例中,物管公司對小區賬目的細化和公示得以實現,與包干制中不能實現的關鍵區別在于這已經不屬于公司的內部賬目而是小區(業主或雇主)的內部賬目,因此在客觀上就消除了可能違反《公司法》的制度前提。同時由于賬目和計劃的合理、細致程度與公司獲得的勞動報酬密切相關,因此公司對管理方案、執行細節和經費預算的完善、合理和公開才有主觀上的自覺自愿。
  
  盡管對報道中的免稅數額當事人意見并不一致,但是業主獲得了直接節省是顯而易見的,業主看見了一個理性制度帶來的效果,必然以理性行動與之響應,社區的有序和穩定將從協商與透明開始步入正途。
  
  我們不應將這個案例視為個別事件而忽略其中的示范意義。沒有人愿意主動采取加害他人的行為,除非這樣的行為經過他對失敗概率和成功回報的評估后愿意鋌而走險,因此提供人們合法獲利總是比阻止他人非法獲利更為高明。從這個角度來說,相比較堵塞物業管理活動當中的不法路徑,設計和推廣企業和業主能夠同樣獲利的合法路徑和環境,更能夠高效革除弊端,根治頑疾。當然,這也需要更高的大局意識和管理智慧,尤其是面臨行業困局時對改革的主動順應。希望每個企業和每個業主,特別是各個地方稅務部門,能從海淀稅務的舉措中得到啟示。

 原載于《現代物業·新業主》2013年第2-3期/總第249期
  

(責任編輯:現代物業)
頂一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
------分隔線----------------------------
運營中心:北京市海淀區大柳樹路15號富海中心2號樓1503室 郵編:100088
客服:010-58403431 移動:15810208746

采編中心:云南省昆明市北京路(北站)SOHO俊園大廈10棟2單元3210室 郵編:650224
客服:0871-65700710 移動: 13708860992
E-mail:xdwy200175@126.com xdwyfm@126.com
Copyright © 2011 云南現代物業雜志社有限公司 All Rights Reserved.
網站備案:滇ICP備13000514號-2

青草视频在线观看,caopom免费公开视频,男生把肌肌放到女人肌肌里面,四虎影视免费永久在线观看 网站地图