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必須重視清潔服務行業的基礎性建設

時間:2021-01-20 00:52來源:現代物業雜志社 作者:張紅 點擊:
物業保潔服務對于每座大樓的物業管理都尤為重要。但是目前國內并未從勞務服務中真正認識到專業清潔的價值,保潔服務和清潔服務也并未真正的剝離,無法釋放專業技能的顯現,以及勞動效率的提升。
       【導讀:物業保潔服務對于每座大樓的物業管理都尤為重要。但是目前國內并未從勞務服務中真正認識到專業清潔的價值,保潔服務和清潔服務也并未真正的剝離,無法釋放專業技能的顯現,以及勞動效率的提升!
 

      國內保潔計費標準已經遠遠落后于時代
      國內保潔服務收費基本是以“數人頭”模式進行,當然少有情況是按照面積收費,或是按照服務方案打包方式收費。“數人頭”就是根據出勤人數乘以人頭單價費用,給予保潔公司費用結算方式。這個“數人頭”收費方式延續了將近20年,開始于房地產飛速發展時期。早期這個簡單粗暴的計算方式,多以擴大人頭數量獲取最大利潤為出發點,平均以建筑面積200平方米-500平方米一人開始收費,這樣10萬平方米辦公大樓,可以設計人數為80人。以國優住宅為例,12萬平方米的項目,設計崗位30人。隨著時間的推移,保潔服務費沒有增長,由于人頭數不足,物業管理公司就減去人頭費用,保潔費逐年降低。還有一種情況,保潔服務費就在總數不變的情況下,人頭數逐漸減少,提高單價。
      有人說,提高生產力“機器替代人工”這個說法是不科學的。國內保潔服務收費,目前看還沒有適宜的標準。因為保潔費目前通過采取招投標方式進行的,基本選擇是最低價中標。少有服務方案綜合評分中標。保潔公司為了中標,通常采取壓價,做不下來,再議價,最后結果是不歡而散。這就是物業管理公司很頭疼的事情。保潔服務費用收取的標準,需要物業企業和保潔公司坐下來商量研討,或是通過商協會行業組織牽頭,建立服務標準、技術規范標準、服務技術要求標準、管理規范標準、工時定額標準、設備工具產品標準等維度的基礎建設。因為基礎建設標準是大家共同遵守的,單純設計工時定額收費標準不可;通過增加一臺設備減少人頭的方式也是走不長遠的。只有通過科學系統的定制化服務方案,才能把大樓保潔服務做好,才能真正實現保值增值,科學合理的降本增效。
      目前國內確定大樓保潔服務費用,50萬元以上費用均采取招投標方式。確定人頭數分為虛數和實數兩種。虛數就是低于市場價格,甚至低于當地最低工資。舉例說,大樓需要設定30個崗,但因為人頭數單價低,便設計50個崗位,實際上崗人數25人。這樣單價低,總價合適,感覺買的值。還有一種是實數報價。舉例說,大樓設計應為30個崗位,人數單價持平市場價,人工費用+物料+稅金+管理費+利潤等。這種情況通常結果是低價中標。因為低價中標后,才了解中標單位的企業規則,本以為有利可圖,但因為檢查人頭、品質檢查和審計督察等多重檢查督察,保潔公司不堪“重負”,導致最終因為成本增加,不得不中途放棄。最近兩年這種情況非常多見,也是甲方最為頭疼的事情。這些方法都不可取。
      我走訪過北美、歐洲、日本、中國臺灣、中國香港等同行,大部分是通過方案打包方式。也有人頭計費,但與國內差別是人頭計費合理,沒有虛數報價這種方式。誠信環境不僅是要求保潔公司,物業管理公司也要誠信。
      日本大樓清掃行業是把保潔服務和清潔服務分開的。例如一個體育館的大樓8,000平方米,設定保潔服務3個崗位,每天工作8小時,負責地面拖擦、一次性衛生清潔、將垃圾收集轉移到指定位置等。玻璃清潔、地面清洗、打蠟、燈具清潔、地面光固化處理等工作安排外包清潔公司定期做,另計費用。
      歐美同行也有《設施維護清潔定額手冊》,他們會通過現場的建筑面積、設施數量、清潔頻率等因素,設計使用的機器設備、工具、藥劑、人工費用等。工人分熟練工,小時工等。通過綜合計算方式,給出方案和報價。這種做法,在國內有效仿者,通常折合人頭費用是在8,000元左右。這個單價國內是不是很難接受?其實總價并不高,因為折合成人頭數量不多,往往低于實數人頭,大大提高效率,降低成本。國外的保潔收費模式是有標準的,大家達成共識,共同遵循。

 
清潔服務標準的制訂需要甲乙雙方共同認可
 
      與國外相比保潔行業的差距所在
      我們與國外最大的差距是思維觀念的差距,尤其是甲方的思維觀念。因為物業管理方考慮物業管理整體,對于保潔服務基礎性工作不夠重視,不懂清潔服務專業,導致外行指揮內行。比如,紙簍套放垃圾袋動作,就有標準技術步驟;拖把選擇和正確使用、塵推與平推的正確選擇使用等。這些都是非;A性的保潔服務,但很多管理方或是保潔公司管理者知之甚少。
      其次,技術管理差距。我們亟待解決的清潔服務技術和管理的技能,解決國內清潔技術管理與國際同行的差距。2008年我完成了《國家職業標準·保潔員》的制定,2010年主編完成《保潔員》國家職業標準教程,并獲優秀技工教材證書,2010年9月出版,再版14次,也做基礎性問題。2019年開始陸續出版清潔行業職業技能等級認定培訓教材《清潔服務技術》,分為基礎知識、初級、中級等,也在不斷推進技術性工作。
      再次是標準應用差距。國內目前通常是甲方一個標準、乙方一個標準。能否甲乙方坐下來共同商討一套可行的可用的應用標準?近兩年,我們制定了8個團體標準,其中由協會和中環認證中心共同制定的有《綠色清潔服務評價標準》和《綠色產品評價:公共設施清潔劑》,為專門的綠色建筑配套服務標準。這也是填補了國內綠色建筑標準當中的一個空白。
      最后是人才缺乏的差距。由于工資不高,門檻較低,學習門路窄,導致人才匱乏。這需要些時間解決。因為國內都有最先進的設備、最先進的清掃機器人以及管理軟件等,從清潔服務角度學習,培養一批專業人才,鼓勵匠人精神。
 

      更合適的收費
      從衛生健康角度或是資產管理角度實現更合適收費,我簡單談三點建議。合理性的收費,需要清潔服務行業的基礎性建設。這包括:
      一、商協會社團組織共同建立團體標準。通過建立標準,學習標準,使用標準,提高整體;通過標準,有章可循。誠信需要物業管理公司和保潔公司共同營造。有了收費標準、規范標準、技術要求標準等,才能降低成本,關注技能、效率、質量。跟進標準達標,以及市場吻合,收費也是合理的。
      二、大力開展職業技能培訓。北京建筑設施服務企業協會2020年完成了國開大學學分銀行《清潔服務技術和管理證書標準制定與運用》。這個培訓考核認證有25個認證單元,兩大類、三個級別,完全解決了清潔服務崗位的職業技能培訓,并且符合國家職業教育法。學分銀行的職業教育終身制作為我國職業技能培訓特色,將改寫清潔服務崗位沒有職業標準、培訓標準的歷史。通過職業技能培訓提高崗位能力,技能崗位因能力強提升費用也是合理的,可以要求高崗位能力,同時鼓勵提高職業能力。
      三、通過測試每種設施清潔時間和污染程度、清潔復雜難度、頻率、質量要求、使用人流量等,提出行業內相對合理的收費標準,企業共同參照執行。通常大型保潔公司體系較為完善,質量相對有保障,小型保潔公司靠技術和速度。物業管理公司根據自身發展情況,選擇有特色的保潔公司進行服務。
      總之,希望關注質量和技術進步,不是關注人頭。關注人頭會使保潔服務持續退步。
 

      作者為北京建筑設施服務企業協會會長
 

      原載于《現代物業·設施管理》2020年9期)



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